2025年7月【龙江楼市】市调数据显示钱掌柜配资，
哈尔滨在售楼盘88个楼盘项目。
0成交，24个楼盘
个位数成交，31个楼盘。
市场占比达到62.5%，
为什么大多数楼盘沦为“陪跑”？
首先、产品迭代
当下二代产品与三代产品形成了多层面的碾压。
1、成交碾压
截止上半年，
哈尔滨的市场好像形成了三足鼎立的局面。
▲数据来自网签备案
根据2025年上半年住宅成交top榜
以鲁商·龍悦府、汇龙·宸樾壹号院、昆仑·赋、汇龙·壹號首府、汇龙云锦壹号为首的三代产品；
总共成交了21.31万方。
占住宅总成交的24%，
也就是说：
占比不到6%的楼盘，占据了市场1/4的成交额。
三代产品销量占比超 20%，
开始抢占二代产品的客户，挤压二代新房的市场。
如果占比提升到 30%，
房价的定价规则就会被改写。
现在卖得最好的全是三代产品，
大多数楼盘就没竞争力了。
2、趋势碾压
截止2025年8月，入市的三代的产品有7个，
1、汇龙壹號首府：以群力为核，重新定义“城市顶豪”； 2、云科外滩壹号院：群力沿江一线难得的超流体美学洋房； 3、昆仑赋：性价比最高的三代产品； 4、汇龙·云锦壹号院：通过“高墙大院”方式打造主城低密社区； 5、汇龙·宸樾壹号院：南岗区首个迭代产品； 6、鲁商·龍悦府：地段最好的三代产品，创造楼市销售神话； 7、汇龙·和颂壹号院：打造冰城首席人文艺术豪宅！
待入市的迭代产品有4个：钱掌柜配资
1、高鑫壹号首府： 高鑫壹号首府，是新区首座豪宅项目； 2、万科·蘭樾：哈尔滨首个寒地四代架空层洋房社区； 3、绿城·锦云水岸：哈尔滨首座全系迭代产品； 4、汇龙·宸樾壹号院|极樾：从一期蓝本到二期跃升，专门打造“学区定制”。
而现在市场的热点在“三代产品”，
从2024年开始，哈尔滨市场进入“产品红利”时代，
开发商转向改善市场。
二代产品无法推陈出新，
剩下的只能是艰难坚守。
最后只能是变成“绿叶陪跑”。
其次、转向改善
纵观2025年上半年，
核心老城区改善类产品的需求多在核心老城区增加，
其中道里200万总价以上产品占比42%，
南岗区成交主要集中在110-170万之间；
环城区域的需求重点是低总价。
一边是改善产品叫好又叫座，涨价卖断货。
改善产品引领风潮，
利用产品迭代，
提高了消费者的购房需要标准，
△汇龙·和颂效果图
形成供给侧诱惑，
低市占率，却卖出了楼市高市场份额！
△高鑫壹号首府
另一边是刚需产品降价失灵，滞销更严重。
刚需楼盘以价换量，
三十六计走为上计，
可是刚需产品降价失灵，滞销更严重。
就像猛蛇对食物的缠绕，
让刚需产品难有喘息之机。
失宠的项目只能沦为NPC--楼市背景板！
最后、转向核心区
当下哈尔滨的核心区集中在“三个板块+三条线”：
三个板块：哈西、群力东、群力西
三条线：二环沿线、学府路沿线、世茂大道沿线
△示意图
这些板块均在市区。
△源于网签备案数据
上半年，核心区板块成交了45.22万方，占比43%。
其次，2025上半年，共上架了10宗土地。
其中7宗都来自于6月份上架。
△数据来自政府网站
8块土地在市区，
土地市场回归城市更新，
楼市整体都暂停扩张，反而向内优化，
除了房企，购房者也将目光移回主城。
这是发展逻辑从 “量” 到 “质” 实现转型的关键。
环城刚需盘沦为陪跑，也就成为了必然。
当哈尔滨楼市的 “冰火” 边界愈发清晰，
那些沦为 “陪跑” 的房企，
或许终将在市场洗牌中逐渐淡出。
而买房人的选房思路越来越清晰，
核心区、改善盘、三代产品，
只有锚定这三个核心坐标 ，
才能在市场做“长期玩家”。
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